Il quadro dei bonus edilizi per i condomìni è cambiato profondamente negli ultimi anni. Dopo la grande stagione del Superbonus al 110%, la normativa ha progressivamente ridotto aliquote e platea di interventi agevolabili. Per gli amministratori e i condòmini è oggi essenziale orientarsi tra strumenti residui, scadenze ravvicinate e regole anti-frode più stringenti.
Questo articolo offre una panoramica delle principali agevolazioni ancora utilizzabili per gli interventi sulle parti comuni, con le aliquote attualmente in vigore e gli adempimenti da rispettare. I riferimenti normativi sono il D.L. 63/2013 (Ecobonus), la L. 232/2016 (Sismabonus), il D.L. 34/2020 (Superbonus) e successive modifiche.
Superbonus: cosa resta nel 2026
Il Superbonus, introdotto dal D.L. 34/2020 con l'aliquota al 110%, ha subito una progressiva riduzione: 90% nel 2023, 70% nel 2024, 65% nel 2025. Le percentuali per il 2026 e oltre sono ulteriormente ridotte, e l'agevolazione si applica solo a condizioni specifiche, principalmente per cantieri con CILA-S già presentata entro determinate date.
Le condizioni per accedere al Superbonus residuo sono:
- Interventi trainanti già avviati: cappotto termico, sostituzione di impianti centralizzati, interventi antisismici sulle parti comuni
- Stato di avanzamento lavori certificato e raggiungimento di soglie SAL minime
- CILA-S presentata entro i termini di legge
- Asseverazioni tecniche e visto di conformità sui costi sostenuti
Per i condomìni che non avevano già aperto cantiere, il Superbonus è oggi una strada chiusa: l'attenzione si sposta su altri strumenti.
Ecobonus al 65% e 50%
L'Ecobonus resta attivo come detrazione IRPEF/IRES per gli interventi di riqualificazione energetica, con aliquote differenziate:
- 65% per interventi su parti comuni che migliorano la prestazione energetica invernale ed estiva (es. cappotto termico)
- 50% per interventi su singoli elementi (sostituzione caldaie, serramenti, schermature solari)
- 70-75% per interventi su parti comuni che riducono di almeno il 25% l'indice di prestazione energetica
- 80-85% per interventi che combinano efficienza energetica e riduzione del rischio sismico
Le detrazioni Ecobonus sono recuperabili in 10 anni in dichiarazione dei redditi, con possibilità — sebbene sempre più limitata — di cessione del credito a istituti finanziari convenzionati.
Sismabonus condomìni
Per gli interventi antisismici sulle parti comuni, il Sismabonus prevede aliquote elevate: 75% se l'intervento riduce di una classe di rischio, 85% se ne riduce di due. La detrazione si applica su un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, ed è recuperabile in 5 anni.
Per accedere al Sismabonus è necessaria un'asseverazione preventiva da parte di un tecnico abilitato che certifichi la classe di rischio sismico iniziale e quella conseguibile post-intervento. Senza questo passaggio, il bonus non spetta — anche se i lavori sono effettivamente strutturali.
Bonus ristrutturazioni 50%
È l'agevolazione più "stabile": il bonus ristrutturazioni (art. 16-bis del TUIR) prevede una detrazione del 50% sulle spese di manutenzione straordinaria, con un tetto di 96.000 euro per unità immobiliare. Per le parti comuni la detrazione è ripartita tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, e si recupera in 10 anni in dichiarazione.
Il bonus copre:
- Manutenzione straordinaria delle parti comuni
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
- Eliminazione di barriere architettoniche
- Realizzazione di posti auto pertinenziali
Bonus barriere architettoniche
Per gli interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione delle barriere architettoniche, è previsto un bonus dedicato con aliquota al 75%, recuperabile in 5 anni. È particolarmente rilevante per i condomìni con anziani o persone con disabilità, e copre interventi come l'installazione di ascensori, rampe, ausili meccanici alla mobilità.
Il bonus è cumulabile con altre agevolazioni a determinate condizioni e ha requisiti tecnici specifici sulla rispondenza alle norme UNI di accessibilità.
Cessione del credito e sconto in fattura
Le possibilità di cedere il credito o ottenere lo sconto in fattura sono state drasticamente ridotte dal D.L. 11/2023 (cosiddetto "decreto blocca-cessioni"). Restano possibili in casi residui legati al Superbonus pregresso e per interventi su edifici colpiti da eventi sismici. Per la maggior parte degli interventi del 2026, il bonus si recupera esclusivamente come detrazione in dichiarazione dei redditi rateizzata in più anni.
Questo significa che il condominio deve anticipare integralmente il costo dei lavori, e che ogni condòmino recupererà la sua quota di detrazione solo nei successivi 5 o 10 anni di dichiarazioni fiscali — con la possibilità che condòmini incapienti perdano una parte del beneficio.
Adempimenti dell'amministratore
L'amministratore ha responsabilità precise sulla corretta gestione dei bonus condominiali:
- Predisporre la delibera assembleare con descrizione dettagliata dell'intervento e indicazione del bonus richiesto
- Coordinare il bonifico parlante con causale specifica, dati anagrafici del beneficiario e codice fiscale del beneficiario della detrazione
- Comunicare ai condòmini, entro il 16 marzo di ogni anno, le quote di spesa imputabili a ciascuno (per la detrazione in dichiarazione)
- Conservare tutta la documentazione tecnica e fiscale per il termine di prescrizione (10 anni)
La nostra esperienza
Lo studio Smart segue l'intero iter dei bonus condominiali: dalla consulenza preliminare per l'inquadramento fiscale dell'intervento, alla redazione della delibera, alla gestione dei pagamenti tracciati, fino alla comunicazione delle quote ai singoli condòmini. Lavoriamo a stretto contatto con tecnici e fiscalisti specializzati, in grado di certificare correttamente la pratica e di anticipare eventuali criticità prima che si traducano in problemi economici.